20 грудня в Україні в десятий раз продовжили мораторій на землю: Рада вирішила залишити в силі формальну заборону на продаж земель сільгосппризначення. "За" проголосував 231 депутат при мінімально необхідних 226 голосах.
Спочатку в парламент вносилося 16 законопроектів про мораторій на продаж землі. У них депутати пропонували відкласти питання до 2024 або 2030 року, ввести "вічний" мораторій або дозволити створення ринку землі тільки після Всеукраїнського референдуму.
Рішення про продовження мораторію є чисто політичним, адже згідно з поточною редакцією Земельного кодексу, покупка-продаж землі сільськогосподарського призначення в Україні все одно не допускається до вступу в силу закону "Про обіг земель". Втім, як пояснили в Мінагропроді, навіть після прийняття цього закону для запуску ринку землі в Україні знадобиться два роки, тому рішення про продовження мораторію на землю, по суті, нічого не змінює.
Нагадаємо, що ще в травні 2018 року президент України Петро Порошенко знову заявив про необхідність вирішити земельне питання, тому що скасування мораторію на продаж земель сільгосппризначення є однією з вимог ключового кредитора України - Міжнародного валютного фонду, і прописана в коаліційній угоді. Однак ніяких термінів глава держави не назвав.
Про те, як розвивалася епопея з українським земельним питанням, читайте в спеціальному матеріалі сайту "Сегодня".
Перекладали відповідальність
Земельній реформі в Україні трохи менше, ніж українській Незалежності: це питання влада не може вирішити з 1991 року. Для того, щоб створити в країні інфраструктуру ринку землі і забезпечити нормативне врегулювання земельних відносин, як тимчасовий захід 18 січня 2001 року Верховною Радою України був прийнятий закон № 2242-III, який увійшов в новітню історію України як мораторій на продаж сільгоспземлі.
Відповідно до закону, до прийняття Земельного кодексу власники паїв не можуть продавати, дарувати або іншим чином відчужувати земельні ділянки - проте зможуть передавати їх у спадок і продавати для державних і громадських потреб. Мораторій діятиме до тих пір, поки парламент не прийме закон "Про обіг земель".
Передбачалося, що мораторій діятиме до 2005 року, але для депутатів "тимчасовий захід" - поняття непевне. Дію тимчасової заборони продовжували 10 разів - в 2004, 2006, 2008, 2010, 2011, 2012, 2015 року, 2016 2017 і 2018 роках. І тільки в 2016 році уряд вперше чітко задекларував необхідність зняття мораторію, але так і не зняв його. На необхідності розробки законодавства для запуску і функціонування ринку землі не раз наполягав президент Порошенко.
Коли в черговий раз Рада продовжила мораторій на продаж землі 10 листопада 2015 року, однією з проблем, чому не вдається швидко підготувати і прийняти необхідні закони, депутати називали незавершеність процесу створення земельного кадастру. За словами глави Держгеокадастру Максима Мартинюка, на той момент державний земельний кадастр був заповнений лише на 11%. Для завершення інвентаризації земель необхідно було близько 2,5 млрд грн.
При цьому офіційно повідомлялося, що з 1 січня 2013 року в Україні запрацював електронний земельний кадастр, в якому міститься інформація про 50 млн ділянок. Але як завжди, він вимагав доопрацювання і по факту був марним.
Серед інших проблем була відсутність в країні Земельного банку і Аграрної біржі.
Профільний комітет ВР "відфутболив" розробку закону "Про обіг земель", який повинен був бути готовий до 1 березня 2016 року, Кабінету міністрів, а той передав естафету Мінекономрозвитку і МінАПК. Але віз, як то кажуть, і нині там.
"За" і "проти" земельної реформи
Гарячі дискусії навколо мораторію зокрема і українського ринку землі в цілому киплять вже багато років. Якщо підсумувати всі "за" і "проти", то виходить приблизно така картина.
Якщо не брати до уваги аргументи тих супротивників мораторію, які спочатку виступають проти приватної власності на землю, досить серйозний аргумент "проти" полягає в тому, що після зняття мораторію частина сільгоспземель дістанеться забудовникам. Тим часом, це легко зробити в обхід мораторію, після зміни цільового призначення земель.
Більш прогресивна думка передбачає заморозити питання на кілька років з тієї причини, що зараз недостатньо висока ціна землі. Тим часом, експерти вказують на те, що мінімальну ціну продажу можна закріпити законодавчо: світовий досвід показує, що ціна на землю починає рости саме після того, як починає працювати земельний ринок. Власне, для того і потрібен закон "Про обіг земель", щоб чітко визначити правила гри на ринку.
Так, в законі повинно бути чітко визначено, хто саме має право купувати землю, які будуть обмеження на максимальний розмір земельного банку, кому дається пріоритетне право на покупку - нинішнім орендарям або місцевим властям, які заходи будуть введені для зменшення інтересу до спекуляцій землею і так далі.
Як ринок землі зможе змінити життя українців? Головними позитивними моментами від скасування заборони на продаж сільгоспземлі екс-член аграрного комітету ВР Михайло Апостол, експерт агроринку Олексій Катюха і президент Украналітцентру Олександр Охріменко вважають:
- Мільярдні суми за продані паї витягнуть з убогості село, оскільки старі люди одержать капітал, який можна буде покласти в банк під відсотки;
- За рахунок впровадження передових технологій виросте врожайність і рівень кваліфікації аграріїв;
- За рахунок сплати податків покращиться інвестклімат і доходи бюджету;
- З'являться нові робочі місця, в свою чергу - припиниться відтік молоді з села;
При цьому Охріменко зазначає, що продаж паїв - справа добровільна, але треба ввести штрафи для їхніх власників за те, що вони не обробляють землю. Альтернатива самостійного господарювання - оренда або продаж.
Крім того, виграє банківська система і економіка в цілому, адже в оборот будуть введені нові активи вартістю в десятки мільярдів доларів, під які учасники ринку зможуть брати кредити.
Останнім питанням особливо стурбований Міжнародний валютний фонд. Глава місії МВФ в Україні Рон ван Руден особливо підкреслив, що заборона на продаж "заважає повноцінному розвитку сільгоспсектору і використанню землі під заставу для кредитів".
Закономірне питання: хто втратить? Найбільше втратять нинішні орендарі, які зараз сплачують відносно невисоку орендну плату і мають сильну позицію при переговорах з власниками землі.
Також відкриття ринку невигідно агрохолдингам, яким можуть не дозволити володіти такою ж кількістю землі, як вони зараз орендують. Втім, у них залишиться можливість орендувати землю, хоча вартість цієї оренди неминуче зросте.
Ринок запрацює через два-три роки після прийняття закону
Залишається маленький питання - як це зробити. У жовтні 2016 року Світовий банк оприлюднив рекомендації щодо земельної реформи для України. Так, зняття мораторію не вирішить всіх проблем України в земельній сфері - йдеться в звіті. Причина проста: можливість здійснювати транзакції буде обмежена відносно малою частиною земельних ділянок.
З експертами Світового банку солідарний в.о. міністра аграрної політики і продовольства Максим Мартинюк, який пояснив, чому ринок землі в Україні запрацює ще не скоро – мінімум через два роки після прийняття закону "Про обіг земель".
"Я впевнений, що повинно пройти мінімум два роки від публікації закону [про обіг сільгоспземель] до часу, коли він вступить в силу. За ці два роки або більше весь бізнес повинен ознайомитися з правилами, акумулювати ресурси (ті, хто хоче направити їх на викуп землі) або зміцнити свої договори оренди (ті, хто не планує викуповувати свій земельний банк) - одним словом, підготуватися. А постійно продовжуючи мораторій, ми відтягаємо час запуску ринку землі, оскільки з моменту прийняття закону про обіг земель потрібно чекати ще два-три роки", – сказав Мартинюк.
Але якщо говорити про довгострокову перспективу до трьох років, то Світовий банк рекомендував українському уряду наступні кроки.
- відкрити ринок приватних земель сільськогосподарського призначення з можливим обмеженням на максимальний розмір індивідуальної власності і на доступ юридичних осіб та іноземних резидентів на перехідний період в 3-5 років;
- децентралізований підхід до скасування мораторію;
- дерегуляцію орендних угод;
- поліпшення захисту прав орендарів та власників земельних ділянок шляхом поліпшення реєстрації прав оренди земельних ділянок;
- спрощення процедур виправлення помилок в кадастрових і реєстрових записах;
- поліпшення кадастрової реєстрації земель державної та комунальної власності.
Мораторій обмежив 96% ринку
Згідно із законодавством, під мораторій підпадають такі категорії земель:
- сільськогосподарські угіддя в державній і комунальній власності - 10,5 млн га;
- несільськогосподарські угіддя в державній і комунальній власності - 1,3 млн га;
- незатребувані паї - 16 тис. га;
- земельні частки (паї) - 27,5 млн га, передані у власність 6,92 млн громадян;
- сільськогосподарські землі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва у власності (у юридичних осіб їх близько 1 млн га і у населення близько 500 тис. га).
З 41,6 млн га всіх сільськогосподарських угідь України 30,8 млн га зараз знаходяться в приватній власності.
Мораторій на продаж землі істотно обмежує ринок для 96% сільськогосподарських земель, йдеться в дослідженні проекту "Підтримка реформ в сільському господарстві та земельних відносинах в Україні".
Законодавство дозволяє власникам паїв здавати їх в оренду, обмінювати на іншу земельну ділянку, а також залишити у спадок. У той же час їм забороняється продавати свої ділянки, змінювати їх цільове призначення, вносити право на земельну частку до статутних капіталів господарських товариств і передавати в заставу.
Багато складнощів з успадкуванням паїв: за офіційними даними, на кінець 2015 роки 9 650 земельних ділянок загальною площею 3 502 га належали померлим людям. Втім, експерти кажуть, що насправді таких ділянок на один-два порядки більше.
На цьому тлі в країні давно і успішно існує тіньовий ринок землі. За підтримки корумпованих чиновників "фахівці" досить легко фактично продають і купують сільгоспземлі.
