Сім мільйонів українців не можуть розпоряджатися своєю землею. Це як мати будинок, в якому не живеш і продати його не можна. Так, його можна здати в оренду, але орендар буде платити раз на рік дві тисячі гривень. Несправедливо? Але так зараз відбувається з землею. Власник паю може або здати угіддя в оренду або обробляти сам. Щоб щось вирощувати потрібні гроші. Землю можна б було закласти, отримати позику і почати свою справу. Але так теж не можна. Банку не потрібна земля, яку неможливо продати. Через це українські чорноземи одні з найдешевших в Європі. У 2017 році в Україні середня орендна плата за один гектар сільськогосподарської землі – 1369 грн (41 євро). В Євросоюзі найдорожча оренда в Нідерландах – 791 євро/га, а найдешевша – в Латвії – 46 євро/га
Так може тривати ще нескінченно довго. 20 грудня депутати продовжили заборону на продаж землі до кінця 2019-го. Хоча продаж землі – одна з умов реформи, розпочатої ще в 2001 році. Тоді парламентарії в перехідних положеннях до Земельного Кодексу прописали мораторій на купівлю-продаж сільгоспугідь до 2005 року. За чотири роки парламент повинен був створити правила роботи ринку. Але коли терміни почали підходити – заборону продовжили ще на рік. І так уже 13 років.
Не можна продати, але можна віддати за копійки
Українці проти продажу землі, але віддають її за копійки першому зустрічному. Про це свідчать результати спільного опитування КМІС, Центру ім. Разумкова і Соціологічної групи Рейтинг. Згідно з опитуванням, якби сьогодні проводився референдум з продажу/купівлі земель сільськогосподарського призначення, то українці проголосували б так: 72% – проти, 13% – за, 5% – не голосували б, ще 10% – не змогли відповісти.
І це при тому, що самі власники землі продають свою землю в обхід закону першому, хто запропонує за неї хоча б 1000-1500 доларів. Хоча її вартість в два-три рази вище. Всесвітній Банк підрахував, що ціни на українську землі підскочать до 3 – 3,5 тис. доларів за гектар.
Найбілш ходова схема по якій продають землю – здача в оренду на 50 років. При цьому, в договорі оренди прописують пункт, за яким, при знятті мораторію, орендар має першочергове право на угіддя. І як тільки заборону скасують, вони отримають паї.
Інша схема – передача паю за договором емфітевзису на 100-200 років. До угоди додаються заповіт і довіреність на управління ділянкою. Використовують і схеми через суд: пайовик нібито заборгував велику суму і в рахунок цього стягує ділянку.
Ринок, "якого немає". Інфографіка, що показує, як в Україні торгують правами на оренду землі, і т.п. Детальніше про це читайте в матеріалі "Ринок землі в Україні: як він працює в умовах мораторію".
"Коли заборону на продаж угідь знімуть, земля стане цінним активом. Паї часто обтяжують власників, оскільки угіддя доводиться здавати за цінами, які диктують аграрії. Коли ринок відкриється, ціна на землю буде рости на 25-30% щорічно", – зауважує аналітик компанії Easy Bussines Дмитро Лівч.
Мораторій порушує права людини
Віктор Цицюра і Софія Зеленчук – звичайні власники паїв. Йому – 79, їй – 71. Обидва отримали невеликі ділянки сільськогосподарських земель у спадок в "нульових". Самі обробляти землю пенсіонери не можуть, тому з тих пір здають угіддя в оренду. Цицюра отримує орендну плату коли зерном, коли соняшниковою олією. А Софія Зеленчук бере грошима, в 2016-му їй заплатили 2191 грн (22 євро за гектар).
Більше нічого з землею вони вдіяти не можуть. Тому обидва в 2015-му подали на Україну до Європейського суду з прав людини і виграли його. Справа відома під назвою "Зеленчук і Цицюра проти України.
Землевласники виграли суд: ЄСПЛ визнав мораторій порушенням прав людини. У жодній країні Європи немає такої заборони. Тому Україна тепер повинна виплатити Зеленчук і Цицюра по 3000 євро і запустити ринок землі.
Та й за Конституцією українці можуть робити зі своїм майном все, що хочуть. І мораторій на продаж землі переступає це право. Порушуються відразу чотири статті – 14-а, 21-а, 22-а і 41-а. Це теж стало приводом до звернення в Конституційний Суд України. Рік тому 55 депутатів подали позов до суду, щоб визнати заборону неконституційною. Вони посилалися на згадані статті Конституції. Однак суд відхилив позов
Шкідливий мораторій
Українські чорноземи виснажуються, кажуть експерти. Продуктивність в агросфері падає, бюджет недоотримує податків, землевласники позбавлені прав. Все це - наслідки мораторію.
Агрофірмам, які орендують гектар землі за 20 євро в рік, все одно, що буде з землею завтра. Тому орендарям нема чого піклуватися про родючість грунту – це не їхня власність. Якщо буде родити погано – знайдуть іншу ділянку. За останні 20 років вміст гумусу в грунті скоротився з 3,36% до 3,14%, відзначають в IMF Group Ukraine. А починаючи з 2,5% земля вже не вважається чорноземом.
Агробізнес не розвивається, нарікає Тарас Висоцький, директор Українського клубу аграрного бізнесу. Підприємці не можуть планувати свою роботу довше, ніж на рік, бо не відомо, що буде завтра. Ніхто не наважується запускати проекти, з великими термінами окупності – будівництво зрошення, тваринництво.
"Все фокусуються на рослинництві, зимових, масляних культурах, де сезон триває рік. Хоч аграрний сектор – лідер в економіці, але темпи зростання щороку знижуються. Без залучення іноземних інвесторів ми не можемо рости. При цьому аграрні сектори інших країн, з якими ми конкуруємо, ростуть. І якщо через 3-5 років ми перестанемо рости, то втратимо свою міжнародну конкурентну здатність. Аграрний сектор – це 50% продукції, яка експортується і тоді буде складно говорити про перспективне майбутнє. Через це ми проти мораторію", – говорить Тарас Висоцький.
Коли мораторій знімуть, пайовики зможуть здавати землю в оренду за ринковою ціною. Угіддя можна буде продати або взяти кредит під заставу паю, щоб купити техніку і найняти людей для її обробки. А бізнес, який купить землю, буде зацікавлений, щоб угіддя, в які вкладено інвестиції, зберігали родючість і продуктивність, додає Дмитро Лівч
Продавати іноземцям чи ні
Чим вільнішим буде ринок, тим більше власники землі отримають вигод.
Мораторій варто продовжити на три-п'ять років і за цей час підготуватися, вважає Кахабер Карелі, експерт із земельних питань. Економіст створив свій проект, за яким пропонує запустити ринок землі в Україні.
Для початку держава повинна визнати свої помилки і прорахунки в проведенні земельної реформи, вважає Карелі. А потім прийняти два закони. Один повинен визнати с/г землю приватною власністю громадян, які нею законно користуються. Другий – завершити земельну реформу.
Паї в Україні розділені дуже нерівно. Одна ділянка може бути 0,18 га, а сусідня 20 га. Такий розрив не можна було допускати, відзначає експерт
"Нехай за людиною буде 1-2 гектара, а решту держава закуповує. Ще проблема, що у держави і людей склалася таке думка, що держава співвласник паїв. І це так і є. Тому що власники землі нічого не можуть з нею, але і держава нічого не може. Тобто вони один від одного залежать. Проблема – ось в цьому. Якщо не буде переглянута норма паїв – абсолютно не бачу виходу", – говорить Кахабер Карелі.
При цьому не можна скасовувати мораторій в один день. Це обіцяє Україні досить серйозні наслідки. До скасування мораторію треба підійти вкрай обережно – внести відповідні зміни в земельному законодавстві.
Якщо запустити ринок землі, то з часом треба його відкрити і для іноземців.
"У деяких країнах ЄС теж були обмеження на продаж землі. Їх довелося зняти, оскільки це заважає вільному пересуванню капіталу і робочої сили. Україна повинна теж це враховувати. У Земельному Кодексі України записано, що землю не можна продавати іноземцям. Але людей лякають, що вони скуплять землю. Мені здається, що просто відбувається залякування населення, щоб виправдати щорічне продовження. Адже, ринок землі, правда-неповноцінний, і на сьогодні існує, але іноземні покупці так і не з'явилися", – додає Карелі.
В Українському клубі аграрного бізнесу повністю "за" вільний ринок. При цьому повинні бути свої обмеження. Наприклад, щоб один власник не міг купити більше 100 га
"Ринок повинен бути максимально відкритим, тому що це буде сприяти зростанню. Звичайно, спочатку треба буде обмежити доступ іноземцям. Але в кінцевому підсумку повинен бути максимально відритий ринок, щоб прискорити розвиток аграрного сектора та збільшити інвестиції", – вважає Тарас Висоцький.
Однак не буде громадського тиску, політики не погодяться втрачати голоси і запускати ринок землі.
Що дасть ринок землі:
- можна отримати дохід, продавши землю. За ці гроші можна відкрити бізнес. Коли ринок запуститися земля буде дорожчати. Зараз гектар нелегальні скупники оцінюють в 1000 євро. Українська земля коштує мінімум в два-три рази більше.
- ринок землі забезпечить дбайливе користування самою землею, відповідно цінність паю буде рости.
- запрацює мікрофінансування – власники паїв зможуть взяти кредит для власного бізнесу, наприклад, вирощування овочевих культур або ягід. Можна закласти пай, отримати гроші і вкласти їх в невеликий бізнес. Зараз для старту бізнесу у власника паю немає ніяких можливостей, оскільки земельна ділянка не може бути заставою.
Нагадаємо, про те, як в умовах мораторію працюють українські фермери, розповідалося в серії матеріалів на сайті "Сегодня".
Джерело: segodnya.ua
